Energielabel en huurwoning: hoe het label meetelt in het puntenstelsel
Vraag de gratis checklist aanEnergielabel huurwoning
Verhuur je een woning en vraag je je af hoeveel het energielabel eigenlijk uitmaakt voor de huur die je mag vragen? Sinds de vernieuwing van de huurregels telt het label stevig mee. Het energielabel levert punten op in het woningwaarderingsstelsel, en het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van een gereguleerde woning. Een beter label betekent meer punten, en meer punten betekent ruimte voor een hogere maximale huur. Een slecht label werkt de andere kant op en kost je zelfs punten. In dit kennisartikel lees je hoe het woningwaarderingsstelsel werkt, hoeveel punten elk label oplevert, waarom de aftrek bij label E, F en G is ingevoerd en wat een labelsprong voor je huur betekent.
Waarom het label meetelt in de huurprijs
De huurprijs van een gereguleerde woning is niet vrij te bepalen. De overheid koppelt de maximale huur aan de kwaliteit van de woning, en die kwaliteit wordt uitgedrukt in punten. Isolatie, comfort en energiegebruik horen daar nadrukkelijk bij. Het energielabel is de maat waarmee de energieprestatie in dat puntensysteem terechtkomt. Zo krijgt een zuinige, goed geïsoleerde woning meer waarderingspunten dan een tochtige woning met enkel glas.
Wat het woningwaarderingsstelsel is
Het woningwaarderingsstelsel, afgekort WWS, is het puntensysteem waarmee je de maximale huur van een zelfstandige woning berekent. Elk onderdeel van de woning levert punten op: het oppervlak van de vertrekken, de keuken, de badkamer, de buitenruimte en dus ook de energieprestatie. Tel je alles bij elkaar op, dan hoort bij het totaal een maximale huurprijs. Elk punt staat voor een vast bedrag in die maximale huur, dat jaarlijks wordt geïndexeerd.
De puntentelling bepaalt ook in welk segment de woning valt. Tot en met 143 punten gaat het om sociale huur. Van 144 tot en met 186 punten valt de woning sinds 1 juli 2024 in de gereguleerde middenhuur, waar de maximale huur eveneens vaststaat. Pas boven 186 punten is er sprake van de vrije sector, waar je de huur zelf mag bepalen. Het energielabel kan net het verschil maken of een woning onder of boven zo'n grens uitkomt.
Hoeveel punten je energielabel oplevert
Het aantal punten hangt af van het label en van het woningtype. Voor een eengezinswoning ziet de telling er indicatief zo uit.
| Energielabel | WWS-punten (eengezinswoning) |
|---|---|
| A++++ | 52 |
| A | 36 |
| B | 32 |
| C | 22 |
| D | 14 |
| E, F of G | 8 of minder, met aftrek |
Je ziet dat de sprong van een slecht naar een goed label om tientallen punten kan gaan. Voor een appartement liggen de aantallen lager, maar de richting is gelijk: hoe zuiniger de woning, hoe meer punten. Het label is tien jaar geldig, dus de punten die je vandaag vastlegt, tellen langere tijd mee.
Waarom een appartement anders telt dan een eengezinswoning
Bij het puntensysteem wordt onderscheid gemaakt tussen een eengezinswoning en een woning in een meergezinsgebouw, zoals een appartement of een portiekwoning. Een eengezinswoning krijgt bij hetzelfde label meer energiepunten dan een appartement. De achtergrond is dat een vrijstaande of rijwoning meer buitenschil per woning heeft en isolatie daar zwaarder weegt. In de praktijk zie ik verhuurders die de puntentelling van hun buurman overnemen, terwijl het om een ander woningtype gaat. Reken altijd met de kolom die bij jouw type hoort.
De aftrek voor label E, F en G
Onder de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 inging, is er niet langer alleen een beloning voor een goed label, maar ook een straf voor een slecht label. Woningen met label E, F of G krijgen een aftrek op de puntentelling, die groter wordt naarmate het label slechter is. Een verhuurder met een tochtige woning verliest zo punten en daarmee ruimte in de maximale huur. De gedachte erachter is helder: huurders mogen niet betalen voor een woning die ze niet warm krijgen. Voor jou als verhuurder is dit het duidelijkste signaal dat verduurzamen loont, want je verliest anders elk jaar opnieuw op de huur wat je op onderhoud denkt te besparen.
Wat de punten betekenen voor je maximale huur
De optelsom van alle punten leidt rechtstreeks naar een maximale huurprijs. Verhuur je een gereguleerde woning boven dat maximum, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen en de huur laten verlagen. Het energielabel is daarin geen bijzaak: bij een woning die rond een puntengrens zweeft, kunnen de labelpunten bepalen of je in de sociale huur, de middenhuur of de vrije sector zit. Dat is een verschil dat de hele looptijd van het huurcontract doorwerkt.
Een labelsprong maakt ruimte in de huur
Omdat elke labelstap punten oplevert, vertaalt verduurzamen zich direct in waardering. Ga je bijvoorbeeld van label E naar label B, dan schakel je van een woning met aftrek naar een woning met ruim dertig energiepunten. Dat is een verschuiving die de woning in een hoger huursegment kan tillen. In de praktijk reken ik dat voor verhuurders andersom door: welke isolatiemaatregel levert de meeste labelpunten per ingreep op? Vaak zijn dat dak- en gevelisolatie en beter glas, omdat die de energieprestatie het sterkst verbeteren. Hoe je zo'n sprong opbouwt, staat verder uitgewerkt op de pagina over je energielabel verbeteren.
Het label bij verhuur is verplicht
Bij het aangaan van een huurcontract ben je verplicht een geldig energielabel te hebben en te overhandigen. Het label wordt sinds 2021 opgesteld door een gecertificeerd energieadviseur op basis van de bepalingsmethode NTA 8800, met een opname in de woning. Een oud label van voor die datum telt nog mee zolang het binnen de tien jaar geldig is, maar voor de puntentelling is het verstandig met een actueel label te werken, zeker als je hebt verbouwd of geïsoleerd sinds de vorige opname.
Klaar om je woning te verduurzamen?
Ons onafhankelijke energieadvies vertelt je precies welke stappen voor jóuw woning het meest opleveren en in welke volgorde.
Vraag je energieadvies aan · €250Veelgestelde vragen
Mag ik zonder energielabel verhuren?
Nee. Bij verhuur ben je verplicht een geldig energielabel te hebben en dat aan de huurder te geven. Ontbreekt het label, dan kun je een boete riskeren, en zonder label kun je de energiepunten in het woningwaarderingsstelsel niet onderbouwen.
Telt het label ook mee bij kamerverhuur?
Voor onzelfstandige woonruimte, zoals losse kamers met gedeelde voorzieningen, geldt een apart waarderingsstelsel dan voor zelfstandige woningen. De energieprestatie weegt daar op een andere manier mee. Voor een zelfstandige woning met eigen voordeur, keuken en badkamer geldt het WWS zoals hierboven beschreven.
Hoe snel verdien ik verduurzamen terug via de huur?
Dat hangt af van hoeveel punten je erbij wint en of je daarmee een huursegment opschuift. Los van de huur levert een beter geïsoleerde woning minder klachten, minder vocht en een tevredener huurder op. De terugverdientijd van de maatregelen zelf reken je het beste apart uit, los van de huuropbrengst.
De complete verduurzamen-checklist
In tien punten pak je het verduurzamen van je woning verstandig aan: de juiste volgorde, subsidies en financiering. Laat je e-mail achter, dan sturen we de checklist toe.